在房地产行业,衡量一个房企是否有前途、是否可持续发展的重要因素,就是看这个房企的土地、项目储备情况。有了土地、项目储备,房企才能源源不断的开发出新的产品、销售并带来现金流和利润。那么,房地产企业获取一块土地、拓展一个项目、或者并购一份资产,一般会经历什么样的程序呢?和君房地产事业部结合多年的房地产咨询工作经验,以我们服务过的西城区某国有房企(简称“A公司”)为例,简单介绍下。

作者:李青 和君房地产事业部咨询师

 

pk10开奖记录A公司是一家综合性的国有房地产公司,业务既有市场化的二级开发项目、一级开发项目,也有政府任务性质的保障房建设、土地整理(疏解腾退)项目。该公司的项目拓展程序分为以下八个步骤:

 

1、投资计划与预算

2、项目信息收集

3、项目立项申请

4、项目可行性研究

5、项目投资决策

6、项目获取

7、项目交底

8、投后管理

 

pk10开奖记录接下来,我们分别就这八个步骤展开介绍。

 

1、投资计划与预算

在每年年末的时候,投资部门会随着公司年度经营计划的编制,开展年度投资计划及预算的编制工作,明确下一年度计划拓展的项目情况,以及需要的各项费用预算(包括用于项目拓展中的踏勘、可行性研究、规划设计、法律、财务评估等专业咨询费用)。

 

审批通过的年度投资计划,作为公司投资工作的依据和考核业绩的重要指标来源。投资部门在下一年度最主要的工作,就是按照年度投资计划,积极寻找投资项目,开展项目拓展工作。

 

2、项目信息收集

获取项目的前提,是有项目信息。A公司采用投资部门主责、全员推荐的方式收集项目信息。一方面,投资部门主动在市场上寻找项目信息;另一方面,本部各部门、所属公司等有项目信息时,向投资部门推荐提供信息。

 

投资部门建立项目信息储备库,详细记录项目信息获取的时间、途径、背景等内容,并随着后续项目研究工作的开展,不断完善及更新。

 

3、项目立项申请

在项目信息收取后,投资部门会根据收集到的项目信息,对有投资意向的项目,进行初步调研,进一步了解宗地情况,区域环境,进行初步市场分析,为是否对此项目进行深入分析提供依据。

 

对于符合A公司立项条件的项目,投资部门组织编制《投资项目立项申请报告》,并根据公司决策程序,履行项目立项申请的审批程序。通过审批的项目申请,将会进入可行性研究环节;未通过审批的项目申请,将会打入项目信息储备库中,待条件具备时,再考虑是否重新立项。

 

4、项目可行性研究

项目可行性研究是论证一个项目是否可行、具备投资条件的必要程序,也是项目拓展中的关键环节。在这个阶段,往往需要整合公司各个部门及外部机构的力量:如组织营销部门开展定位研究、设计部门开展概念设计、成本部门开展成本测算、财务部门开展融资研究等;组织外部机构进行项目踏勘、尽职调查、资产评估等工作。

 

在上述工作完成后,由投资部门组织编制《项目可行性研究报告》,详细介绍项目的具体情况,并论证是否可行。可行性研究主要包内容:项目基本情况、宏观环境分析、项目定位、项目设计方案、项目开发计划、投融资方案、盈利能力分析、不确定性分析、结论及建议等。

 

5、项目投资决策

项目是否能够投资,在可行性研究后,就需要公司决策结构对《项目可行性研究报告》进行评审,并进行投资决策。

 

在国有企业中,公司的投资决策程序,一般会经历经理办公会、党委会、董事会等程序。部分重大项目的投资决策,还需要报股东,甚至国资委批准。

 

6、项目获取

项目通过投资决策审批后,投资部门会遵照通过决策评审的决策意见与投资指标开展后续的项目获取工作,包括投资协议的谈判及签订以及其他确保交易合法合规完成的相关工作。

 

7、项目交底

项目获取完成后,投资部门需要组织项目交底会,将项目交接给具体的实施主体(本部业务部门、项目部、或所属公司)。项目交底,一般需要交代清楚以下内容:

 

1)《项目可行性研究报告》(含尽职调查报告);

2)项目决策文件:经理办公会、党委会决议、董事会决议、股东各层级决策文件等资料;

3)投资协议、法律意见书等法律文书;

pk10开奖记录4)评估报告及区国资委核准(报备)文件;

5)其他相关内容。

 

8、投后管理

项目交底完成后,进入项目实施和运营阶段,该阶段工作主要由项目实施主体负责,包括报批报建、图纸设计、招标、工程建设、销售等环节。

 

在项目实施和运营阶段,投资部门负责投后管理,监督项目的运营情况,并对涉及到投资指标变更的事项,组织开展投资指标变更的评审。

 

在项目完成或中途中止时,组织开展投资退出及投后评估工作,完成从项目获取到项目退出的完整闭环。

 

结束语

不同的企业,在项目拓展阶段的程序,可能会根据企业实际情况有所区别。本文仅就服务过的A公司项目拓展程序进行介绍,不同企业工作开展中,需要根据企业自身情况,制定并规范符合企业情况的项目拓展程序。