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文/白志强

pk10开奖记录2013年,李嘉诚和记黄埔最近计划出售百佳超市以及可能撤资香港的新闻无疑是最爆炸性的新闻之一了,作为华人商界极其重要人物,李嘉诚的市场举动,不断带给社会各界以冲击。和黄与长实不断出售手中的资产,特别是商业地产,给市场带来的心理影响是十分巨大的。

pk10开奖记录反观国内,商业地产行业正如火如荼,2012年,全球经济增长最快十个大型城市均在中国,商业地产伴随着消费品品牌、金融服务、城市服务等产业升级正在全国范围内快速展开,特别是国内超高层建筑的发展高潮非常引人关注。根据商业地产服务机构RET睿意德的统计,从全球范围来看,超过400米(结构总高度,下同)的已建成超高层建筑,中国占约六成。

超大的供给会不会市场带来巨大的压力?中国商业地产未来会发生哪些变化?这是本文将简要几笔要说明的问题。

一、抓住商业地产的金融化发展大机遇

房地产市场调控政策依然在延续,但效果并不明显,一线城市的房地产价格不断上涨,而二二线城市却不断出现鬼城形象,抑制投机投资需求的“限购、限贷、限价”等基本政策未出现松动,住宅消费市场现扭曲现象,受政策影响相对较小的商业地产吸引了大量产业内外资本的介入,这给商业地产经营模式来极大的变化。

根据本人粗浅的调研数据,以北京CBD区域为例,建外SOHO的市场租金在300-350元/月,售价在40000万元/平,周边的中环世贸和SK大厦租金在500-650元/月,售价在80000万元/平,银泰的租金和市售价略高于中环世贸与SK大厦。国贸三期的租金在750元/平,没有可售房源。这三个商业地产,基本代表了三个经营模式,只售不租,租售结合和只租不售。从市场上看,三种模式将逐渐会向国际上比较成熟的运营管理模式只租不售模式演变,这将极大的保持产权与经营权的完整和统一。有利于商业地产的长期的经营管理,这将使投资者获得长期的和稳定的利润。而支撑这种模式的转型,背后是金融的力量。

pk10开奖记录我国商业地产的金融过去主要是一级市场的发展,商业银行为主,信托产品等一些做为补充,市场特别是围绕房地产融资所建立的金融机构体系和旨在提高抵押贷款流动性的市场体系。信贷资产证券化终于重新开始,这给地产金融的发展创造了巨大的发展机遇, 这种高度依赖银行信贷的房地产业将金融化发展打开极其重要的通道。

二:商业地产的结构性产品机会向小型、多功能化趋势发展

商业地产向小型产品化发展,这是商业地产与城市功能融合的需要,以往高度重视产品本身如万达广场这样的产品将被与城市更为和谐融合的小型多样化产品所替代,混搭将成为主流。产品将不再是唯一功能,写字楼与商业、休闲、酒店、文化艺术等融合,空间利用、时间利用更为有效。
 
产品向小型化发展,给生活空间创造更大的舒适性,小型产品将更好的发挥其节能环保的效用。
 
商业地产产品将更注重与社区的和谐相融。城中有景、景中有城,注重交通、步行、绿色等环境创造。

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三:市场集中度更高,中小型开发商占有率显著下降。

行业分化整合走势更趋明朗,优秀房企坚持主流市场定位,适时调整策略促进销售,推盘节奏契合市场变化,取得了良好的业绩,竞争优势得以巩固,市场集中度进一步提升。

万科、恒大、保利及中海等传统优势房地产上市公司稳居规模渐进型企业行列,领先优势将进一步扩大。但同时,规模远低于行业平均水平,且规模增长速度波动较大,缺乏成长后劲的中小企业数量占到了44%之多,且盈利情况不容乐观,营业利润均值仅2。91亿元,同比降幅超过20%。

对于多数中小型房地产企业来讲,正面与大型开发商的竞争机遇越来越小了,其发展出路最好的策略就是走细分化市场的专注策略。前几天,笔者无意调研到一个河北县域的小型房地产投资开发企业,近三年来,其专注于小型商品批发市场的开发,主要投资于中部的县域,取得了极大的发展,年度开发规模已经可以达到30万平的规模。走专业化, 比如专做某类型商业地产、旅游地产、产品,既可以打出特色,也可以在越来越成熟的市场抢占有利地位。

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四:开发与运营更注重人文关怀

某开发商在京郊投资开发一个别墅项目,项目极大的利用了难以想象的土地——荒坡,将当地复杂的乱石充分利用成景观,将无人顾暇的自然环境改造成宜居的公园人居环境。如果做到此即停住,只能说这个开发商做了个好产品。以聚落活动为特点的商业运营给这个项目带来极大的品牌效应。固化有组织的聚落有400多外,全年活动上千次,配合远郊产品的红酒、马术、高尔夫、精品酒店等商业设施全面开花结果。

在日本岐阜县郊外,徒步1小时后,青山环抱中,一个如仙鹤般洁白的建筑群静静的展现在面前,刹那间,人的思想凝固了。这是什么地方?你完全无法想像,这是火葬场。它有个好听的名字叫“冥想之森”。这是日本当代建筑大师伊东丰雄的作品。

什么样的产品有生命力?只有这样注重人文关怀的产品才有生命力。

人文关怀的基础是产品,即建筑产品。人文关怀的具体体现是运营的优劣,建筑产品的人文关怀与商业地产的人文关怀,其本质是相通的,真正做到以人为本。

商业地产的人文关怀要着重考虑两个因素:一是人口结构,中国人口结构改变的时间节点也正在加速到来,人口红利将在2025年下降到全球平均水平。 预计中国人口增速将在2015年后进入下降通道,2020年60岁以上人口将达到2。5亿 。人口结构的变化将会改变房地产市场的供给需求结构,基于人口结构的变化,商业地产的产品不可避免地要迎合市场需求变化。二是收入变化,可支配收入的增长预期,不可避免地影响地房地产市场的供需。

五、移动互联给商业地产带来的影响

移动互联会给中国房地产业尤其是商业地产带来什么影响?就此问题,笔者亲身在中国大饭店拜访了国内商业运营的一位泰斗级人物。从其不坚定的语气当中,我并没有得到确定的答案,但有一条可以确定,就是互联网给商业的冲击已经给传统商业带来极大的不安全感。

我在主管一个商业地产项目时,经常到商业上看看经营情况,发现在店里选商品在手机上完成购物的青年消费者越来越多,以前到楼下餐厅吃午餐的转向互联网下单购买外卖的越来越多。管理一个楼宇,通过移动办公完成指令已经不是停留在创意阶段,汽车在地下停车场的通过通过智能系统进入手机已经是分分钟实现的技术。

互联网的房地产广告投放超过了传统媒体,互联网创富的传奇故事让很多传统开发商感到落寞。房地产与互联网的联姻,从招聘广告就可以看出一斑,房地产移动互联产品经理一才难求。

移动互联技术给商业地产的变化是变革性的,还没有人能给这场变革描绘一个路线,但变化就在发生中。


白志强,和君集团合伙人